Bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti: výhody a prekážky
Bezpodielové spoluvlastníctvo u nás vzniká zo zákona uzatvorením manželstva a nie je možné sa mu vyhnúť, notársky overenou dohodou sa však dá upraviť jeho rozsah, časové okolnosti či spôsob spravovania. Ako funguje bezpodielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti? Pozrite si, aké majú manželia práva a povinnosti.
Do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) patrí všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, existuje tu však niekoľko výnimiek. Pokiaľ počas trvania manželstva jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť, táto sa stáva súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva. Výnimku tvoria prípady, ak jeden z manželov získa nehnuteľnosť:
- ako dar
- ako dedičstvo
- v rámci predpisov o reštitúcii, ak mal jeden z manželov nehnuteľnosť vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo mu bola vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka
Náš právny poriadok neumožňuje zmluvne BSM vylúčiť tak, ako je to v iných krajinách. Osobitné dohody vo forme notárskej zápisnice umožňujú úpravu časového okamihu vzniku bezpodielového vlastníctva, jeho obsahu či spravovania, no úplne ho vylúčiť možné nie je.
Čo môžem sám a čo obaja spolu
Pokiaľ je nehnuteľnosť predmetom bezpodielového spoluvlastníctva, obaja manželia majú právo ju užívať a povinnosť spoločne uhrádzať vynaložené náklady alebo náklady spojené s jej užívaním a udržiavaním.
Každý z manželov môže vybavovať bežné veci týkajúce sa spoločných záležitostí, v ostatných sa vyžaduje súhlas oboch pod sankciou relatívnej neplatnosti podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Pojem „bežná" vec však zákon nedefinuje. Vyvstáva otázka, čo je možné považovať za bežné úkony vo vzťahu k spoločnej nehnuteľnosti. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR R 47/1984 sa za bežné záležitosti považujú veci týkajúce sa spoločného užívania bytu manželmi, ktoré sa opakujú alebo podstatne nezasahujú do spoločných užívacích práv. Bežnou záležitosťou je napr. platenie úhrady za užívanie bytu.
Za bežnú vec súdna prax naopak nepovažuje darovanie nehnuteľnosti, uzatvorenie zmluvy o záložnom práve, uzavretie nájomnej zmluvy, všetky právne úkony týkajúce sa nadobudnutia, výmeny a predaja nehnuteľnosti a pod. Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, musia obaja zmluvu aj podpísať. Podobne, manžel začínajúci podnikanie, na využitie akéhokoľvek majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve, teda i nehnuteľnosti, potrebuje pri podnikaní súhlas druhého manžela.
Taktiež je potrebné si uvedomiť, že ak má len jeden manžel pohľadávku, ktorá vznikla za trvania manželstva, pri výkone rozhodnutia môže byť uspokojená i z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, teda i z nehnuteľnosti.
BSM po rozvode
Pri nehnuteľnosti sa väčšinou do popredia dostávajú otázky súvisiace predovšetkým so zánikom spoluvlastníctva a právami a povinnosťami, ktoré spoluvlastníci majú k nehnuteľnostiam v bezpodielovom spoluvlastníctve. Právoplatnosťou rozsudku, ktorým súd manželstvo rozviedol, zaniká aj BSM. Od tohto dňa už bývalí manželia nenadobúdajú majetok do BSM, ale každý do svojho výlučného vlastníctva. Majetok, ktorý bol v BSM ku dňu právoplatnosti rozsudku o rozvode je však potrebné vysporiadať.
Pri vysporiadaní BSM sa môže pri spoločnej nehnuteľnosti postupovať rôznymi spôsobmi. Vysporiadanie je možné uskutočniť dohodou bývalých manželov, dohoda musí mať písomnú formu a účinnosť nadobudne vkladom do katastra nehnuteľností. Pokiaľ nedôjde k dohode, môže na návrh jedného z bývalých manželov o vysporiadaní rozhodnúť súd. Vychádza pritom zo zásad zakotvených v Občianskom zákonníku.
Súd môže prikázať nehnuteľnosť len jednému manželovi, ktorý musí druhého manžela vyplatiť. Uplatňuje pritom zásadu, aby bola nehnuteľnosť prikázaná tomu manželovi, ktorý ju má, resp. naposledy mal v držbe a uňho došlo k jej amortizácii. Na rozdiel od pravidiel vysporiadania podielového spoluvlastníctva, pokiaľ ani jeden z manželov nebude nehnuteľnosť chcieť, nemožno nariadiť jej predaj a rozdeliť už len jej výťažok. Vo výnimočných prípadoch, napríklad ak v lehote do 3 rokov od zániku BSM nedošlo k vysporiadaniu dohodou bývalých manželov a nebol ani podaný návrh na súd, môže súd rozhodnúť aj o zriadení podielového spoluvlastníctva manželov k spoločnej nehnuteľnosti, pričom ich podiely budú rovnaké.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk, akmv.sk, ulclegal.com
Zdroj obrázok: https://www.consensus-mkc.sk/, https://www.lysinarosko.sk/
Autor
"Reality sú nie len moja práca, ale aj životný štýl, ktorým žijem 24 hodín denne. Za 6 rokov som pomohol už stovkám ľudí. Mojím cieľom je predať vašu nehnuteľnosť za najviac peňazí. Samozrejme predaj musí byť aj bezpečný a morálny. Na to, aby sa predala vaša nehnuteľnosť najdrahšie, je potrebné ju dopredu pripraviť najlepšie ako sa dá, aby sa ľuďom páčila a aby sa v nej cítili príjemne. A presne preto využívam tím dizajnérov a homestagerov. Ďalej musí vedieť o predávanej nehnuteľnosti čo najviac ľudí lebo čím viac ľudí o nej vie, tým lepšie sa predá. Preto som si vybudoval najsilnejšiu osobnú realitnú značku pomocou realitných videí a sociálnych sietí, vďaka čomu dostanem vašu nehnuteľnosť pred tisíce očí. Obráťte sa na mňa a budete spokojní!"