Časť I. Kupujete nehnuteľnosť? Radí Braňo Čuri
Ing. Branislav Čuri z Cassovia Realitas radí, na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti. Pre portál KOSICEGO.sk poskytol praktické rady ako na to. Prinášame vám tipy odborníka z fachu a to pekne na jednom mieste. Ak kupujete nehnuteľnosť, rozhodne Vám tento článok pomôže. V druhej časti, ktorú pripravujeme, sa pozrieme na opačnú stranu mince, a to na prípad, ak nehnuteľnosť budete chcieť výhodne predať.
Určenie si cenovej hladiny a finančného stropu
Prvým krokom by malo byť stretnutie s hypotekárnym špecialistom či už priamo v banke alebo s externým, ktorý sprostredkúva hypotéky vo viacerých bankách. Moje odporúčanie je riešiť hypotéku s externistom, pretože nie ste limitovaní len jednou bankou, ale viete mať prehľad o ponukách všetkých bánk. Avšak, pozor, treba si vybrať naozaj špičkového poradcu, pretože poradcov je veľa a nie každý vám vie zabezpečiť to najlepšie riešenie. Niektorí poradcovia môžu pozerať aj na svoju odmenu a vyberú vám banku, v ktorej majú najvyššiu, a nie tú, ktorá je pre vás najlepšia.
Výhodou je, že všetko riešite s jedným človekom, ktorý pozná vašu situáciu a ušije vám riešenie na mieru a zároveň ušetríte veľa času, lebo, keby ste mali navštíviť každú banku osobne vy, tak vám to zaberie aj mesiac. Často krát sa totiž stalo, že čo sa nedalo v jednej banke, tak to šlo v druhej. Do pozornosti chcem dať aj to, že najnižší úrok neznamená, že je daná ponuka najlepšia. Treba si pozrieť aj ostatné parametre ako poistenie, splátky, servis banky a pod.
Ak už teda viete v akej výške môžete hypotéku dostať, tak sa treba dobre zamyslieť, či ju budete vedieť aj splácať popri nákladoch, ktoré na svoj život máte a dôležite je ešte si aj niečo šetriť. Po zvážení týchto faktorov si stanovte finančný strop, ktorý pri kúpe neprekročíte, ale aj minimum, pod ktoré nepôjdete, pretože je lepšie zaplatiť viac, ak bude nehnuteľnosť stáť za to, napr., ak bude v lepšej lokalite, alebo bude mať väčší balkón a pod.
Spravte si sami prehľad na trhu nehnuteľností
Navštívte niektorý z realitných portálov a pozrite si ako sa pohybujú ceny v rôznych lokalitách, v akých stavoch sa nehnuteľnosti predávajú, výmery, počet izieb a podobne. Pomôže vám to spraviť si základný obraz a zorientovať sa v ponukách a cenách na danom trhu.
Najdôležitejší faktor, ktorý vplýva na cenu je lokalita. To čo niekedy povedal Donald Trump „location location location“ je pravda. Čím je nehnuteľnosť bližšie k centru daného mesta, tým bude jej cena vyššia a bude to platiť aj v budúcnosti. Takto si viete svoj výber zúžiť na lokality, ktoré sú pre vás zaujímavé a ktoré môžete rovno vyškrtnúť. Ale pozor, dobrá lokalita nie je len o polohe. Niektoré štvrte hoc aj ďalej od centra majú vynikajúcu občiansku vybavenosť, ktorá bude úplne postačovať tomu, čo hľadáte. Majú obchody, banky, poštu, školy, škôlky, dostatok parkovacích miest a môžete v nich fungovať absolútne komfortne.
Obráťte sa na špičkového realitného makléra
To platí hlavne v dnešnej dobe, keď je obrovský nedostatok nehnuteľností a dopyt mnohonásobne prevyšuje ponuku. Veľa nehnuteľností sa predá podpultovo bez toho, aby sa vôbec dostali na internet a bežný človek sa k ním nemá šancu dostať a práve medzi nimi môže byť nehnuteľnosť, ktorá by vám vyhovovala.
Realitný maklér vás zároveň prevedie celou kúpou, poradí čo si máte všímať, na čo si dať pozor a zabezpečí celý právny servis. Veľa ľudí si povie, že to nie je nič zložité a zvládnu to aj sami podľa návodu na internete a vo veľa prípadoch to tak aj je, avšak realitné kancelárie a ich právnici poznajú všetky nástrahy a problémy, ktoré môžu pri celom procese kúpy nastať od prvotnej obhliadky cez rezerváciu, financovanie, kúpne zmluvy, kataster, až po odovzdanie do rúk novým majiteľom a niekedy malý problém alebo omeškanie len o jeden deň môžu spôsobiť veľké problémy a komplikácie.
Technické detaily, ktoré je potrebné si všímať priamo na obhliadke
- Okolie bytovky, občiansku vybavenosť
- Parkovanie v okolí
- Stav bytovky – či je obnovená, či ma vymenený výťah, rozvody a ak nie, tak kedy to je v pláne, ak to nie je ani v pláne, tak to svedčí o tom, že tam nie je dobrá organizácia a správa a môžu sa potom vyskytnúť aj iné problémy, ktoré sa budú dať ťažšie vyriešiť
- Čistota vstupnej brány, ak je v nej bordel, špina, pomaľované a špinavé steny, tak to môže svedčiť o zložení obyvateľov a v takej bytovke sa vám nebude bývať najpríjemnejšie
- V samotnom byte alebo rodinnom dome si treba všímať stav rekonštrukcie, kedy bola realizovaná, aké materiály boli použité, či nie sú popraskané steny, maličké omietkové praskliny nevadia, lebo každá stavba pracuje, horšie to je, ak by boli statické praskliny, podlahy a dlažby či nie sú vyduté, či nezateká strecha, ak je nehnuteľnosť čerstvo vymaľovaná, či to nebolo robené preto, aby sa pozakrývali viditeľné nedostatky, v prípade samostatného kúrenia skontrolovať aj to, stav okien, či cez nich nefúka a netečie, ako sa otvárajú, rozvody elektriky a vody
- V prípade bytu si skontrolujte poplatok správcovskej spoločnosti, koľko peňazí je vo fonde opráv, aká je výška platieb do fondu, aby sa nestalo to, že poplatky zvýšia a vy budete prekvapení
- Susedia – kľudne choďte sami a zaklopte 2-3 susedom a povedzte im, že plánujete kúpiť byt v tomto vchode a spýtať sa ich. či by vám to odporučili, ako sa tam býva a pod.
Na druhej strane netreba byť extrémne prísny v posudzovaní technického stavu, pretože v každej nehnuteľnosti môžu byť nejaké chybičky, ktoré sa dajú odstrániť alebo sa dá s nimi existovať a aby vám kvôli nejakému až tak nie dôležitému detailu neušla v podstate výhodná kúpa.
Právny stav nehnuteľnosti
Zistiť si z listu vlastníctva skutočného majiteľa nehnuteľnosti, ťarchy – exekúcie, obmedzenia, vecné bremená, zistiť si kedy majiteľ nadobudol nehnuteľnosť – ak sa predáva po roku môže to znamenať, že to predáva z nejakého dôvodu, ktorý by mohol vadiť aj vám, na druhej strane to nemusí hneď znamenať nejaký problém. Ak sa jedná o rodinný dom zistite si, či sú v poriadku aj prístupové cesty alebo či na pozemku nie sú nejaké vedenia, ktoré by komplikovali bezproblémové užívanie domu. Takisto aj inžinierske siete, na ktoré je dom napojený.
Dôležitý je nie len súčasný právny stav nehnuteľnosti, ale úspešne prejsť procesom kúpy po právnej stránke až do konca, kde si opäť dovolím zdôrazniť, že je dobré využiť služby realitnej kancelárie, hoc aj len na tento proces.
Znaky podozrivého predaja. Nemusia nič znamenať, ale môžu:
- Nehnuteľnosť sa predáva krátko po jej nadobudnutí.
- Predávajúci odhovára od použitia právnika alebo realitnej kancelárie pri procese predaja.
- Predávajúci koná na základe splnomocnenia.
- Predávajúci sľubuje, že ešte na nehnuteľnosti niečo dokončí, ale nechce to uviesť v zmluve.
- Predávajúci nechce podpísať rezervačnú zmluvu.
- Predávajúci trvá na procese financovania z vlastných prostriedkov a odmieta hypotekárny úver.
- Nehnuteľnosť je nezvyčajne lacná.
- Nehnuteľnosť je v predaji príliš dlho.
Najčastejšie chyby kupujúcich pri obhliadkach a celkovom kúpnom procese
- Treba si dopredu spraviť zoznam všetkých vecí, ktoré sa chcete opýtať alebo by ste si mali všímať pri obhliadke napr. otázky ohľadom technického alebo právneho stavu, zoznam si treba na obhliadku priniesť a opýtať sa na všetko čo ste si dali do zoznamu. Vyhnete sa tak tomu, že sa na niečo zabudnete opýtať alebo si to všimnúť.
- Nevyužitie realitného makléra.
- Myslieť si, že sa cena da stále zjednať.
- Príliš sa zameriavať na drobné nedostatky a prehliadnuť skutočnú hodnotu.
- Naopak, prehliadnuť dôležité nedostatky.
- Myslieť si, že príde lepšia ponuka a neustále čakať.
- Nemyslieť na to, že danú nehnuteľnosť budete možno raz chcieť predať.
- Zamerať sa len na ponuky na internete, veľa bytov je v ponuke podpultovo u realitných maklérov.
Zdroj: Redakcia KOSICEGO.sk
Autor
"Reality sú nie len moja práca, ale aj životný štýl, ktorým žijem 24 hodín denne. Za 6 rokov som pomohol už stovkám ľudí. Mojím cieľom je predať vašu nehnuteľnosť za najviac peňazí. Samozrejme predaj musí byť aj bezpečný a morálny. Na to, aby sa predala vaša nehnuteľnosť najdrahšie, je potrebné ju dopredu pripraviť najlepšie ako sa dá, aby sa ľuďom páčila a aby sa v nej cítili príjemne. A presne preto využívam tím dizajnérov a homestagerov. Ďalej musí vedieť o predávanej nehnuteľnosti čo najviac ľudí lebo čím viac ľudí o nej vie, tým lepšie sa predá. Preto som si vybudoval najsilnejšiu osobnú realitnú značku pomocou realitných videí a sociálnych sietí, vďaka čomu dostanem vašu nehnuteľnosť pred tisíce očí. Obráťte sa na mňa a budete spokojní!"