Podpultový predaj nehnuteľností je minulosť, prichádza opačný trend. Ceny možno ešte klesnú
Aké budú treny investovania do realít v roku 2024.
Dostupnosť bývania sa v roku 2023 zhoršila. Dôvodov je viacero. Na vlastné bývanie mnoho ľudí už ani nepomyslí, keďže kúpyschopnosť je výrazne nižšia. Môžu za to drahé hypotéky v kombinácii s vysokými cenami nehnuteľností i pomalý rast miezd.
"Dnes sa skôr otvárajú príležitosti na dlhodobé investovanie, pretože ceny nehnuteľností sú v tomto období na svojich minimách resp. možno tento rok ešte jemne klesnú," konštatuje Branislav Čuri, realitný maklér zo spoločnosti FinGO recloud.
"To umožňuje kúpu nehnuteľností za priaznivú cenu. Ide však o dlhodobú investíciu, pretože ceny sa nevrátia na vrchol okamžite, niekoľko rokov to určite potrvá," dodáva.
V rozhovore prezrádza, čo tento rok na trhu s realitami čaká Slovákov a aj to, ako môžu niektorým pomôcť štáty zásahy pri hypotékach.
Aké trendy v investovaní do realít nás čakajú v roku 2024?
Ak hovoríme o investovaní do nehnuteľností za účelom zisku, tak v tejto oblasti sa trendy výrazne menia.
Jedným z typov investície do nehnuteľnosti je nákup na niekoľko mesiacov či rokov, prípadné zvýšenie hodnoty rekonštrukciou a predaj. V časoch, keď rástli ceny nehnuteľností, ste takto dokázali zarobiť už po niekoľkých mesiacoch. Toto už dnes nefunguje, pretože ceny nehnuteľností klesajú a je otázne ako sa bude realitný trh vyvíjať ďalej.
Po poslednej realitnej kríze v roku 2009 to trvalo podľa štatistického úradu približne deväť rokov, kým sa ceny vrátili na svoje predkrízové maximá. Ako to bude tentokrát, ukáže len čas. Stále však platí, že pri investovaní do nehnuteľnosti je dôležitý aj jej správny výber.
V článku sa dočítate aj: Aké trendy v investovaní do realít prídu v roku 2024, o aké byty bude najväčší záujem, či donúti horšia ekonomická situácia samospráv rozpredávať viac pozemkov, aké trendy budú z hľadiska výberu lokality na bývanie, či sa budú ľudia aj naďalej sťahovať do satelitných obcí, či na Slovensku ešte funguje podpultový predaj bytov, či mladých presvedčia ku kúpe vlastného bývania štátne zásahy v prípade hypoték, modelový príklad štátnej pomoci s hypotékou.
O aké byty bude najväčší záujem? Zmenia sa preferencie kupujúcich?
Zoznam najžiadanejších bytov sa neustále mení v závislosti od rôznych faktorov, ktoré ovplyvňujú aktuálny dopyt. Kľúčovú rolu zohrávajú najmä ceny nehnuteľností, podmienky na trhu s hypotékami a finančná situácia kupujúcich.
Rast cien do roku 2022 spôsobil, že vyhľadávané boli skôr menšie byty, väčšinou dvojizbové.
Evidovali sme však aj nárast jednoizbových bytov. Tomuto trendu sa prispôsobili aj developeri a začali stavať byty s menšou rozlohou. Záujem bol aj o staršie byty, ktoré však boli kompletne zrekonštruované, aby ľudia už nemali starosti s ich prerábkou.
Situácia sa veľmi nezmenila ani teraz, napriek tomu, že ceny klesli. Vzhľadom na drahé hypotéky a ich horšiu dostupnosť sa ľudia opäť orientujú na menšie byty, pretože nedokážu splácať tie väčšie, drahšie. Očakávam, že taký bude aj trend do budúcnosti. Ceny nehnuteľností budú dlhodobo rásť a menšie byty budú kvôli ich väčšej dostupnosti stále viac vyhľadávané.
Všeobecne platí, že stavebných pozemkov v mestách je málo. Donúti horšia ekonomická situácia samospráv rozpredávať viac pozemkov?
Áno, stavebných pozemkov je jednoznačne málo a preto ich ceny stúpajú. Vo všeobecnosti samosprávy neboli v poslednej dobe naklonené k predaju svojich nehnuteľností, či už pozemkov alebo budov.
Na druhej strane sú samosprávy veľmi podfinancované a niektoré už aj predávajú svoje majetky. Zatiaľ ide skôr o nevyužívané budovy ako škôlky, školy, areály a historické schátrané budovy.
Je však možné, že časom ich zlá finančná situácia prinúti predávať pozemky vo väčšej miere. Tým by mohli vzniknúť príležitosti na zaujímavé stavebné projekty. To sú však len dohady a ako to bude v skutočnosti, ukáže čas.
Aké trendy budú z hľadiska výberu lokality na bývanie? Budú sa ľudia aj naďalej presúvať do satelitných obcí, keďže tam si vedia zadovážiť dom za porovnateľné peniaze ako byt v meste?
Na výber lokality bývania pôsobí viacero faktorov, ako napríklad vzdialenosť do práce, do škôl, občianska vybavenosť, to či ľudia chcú bývať v bytovke alebo v dome. No najdôležitejší faktor je cena nehnuteľnosti, pretože darmo môže niekto chcieť bývať v centre mesta, lebo tam pracuje, keď si to nemôže dovoliť.
V poslednej dobe je trend presúvať sa k satelitným obciam a to presne kvôli spomínanej cenovej dostupnosti. Skutočne si tam viete zadovážiť menší rodinný dom za cenu bytu v centre väčšieho mesta.
Na druhej strane, niektoré developerské projekty mimo mesta ponúkajú taký komfort a občiansku vybavenosť, že dochádzanie do práce je jediným mínusom. Ak to niekto dokáže akceptovať, môže to byť pre neho ideálne riešenie.
Napríklad v Nových Zámkoch v minulosti dosť fungoval „podpultový predaj“ nehnuteľností. Realitka si byt na predaj nafotila a najprv informovala záujemcov, o ktorých vedela, že majú o kúpu podobného bytu záujem. Až potom dala inzerát na internet. Badať takéto správanie aj v iných mestách? Je kúpychopnosť stále natoľko veľká, aby to takto mohlo fungovať?
V dobe realitného boomu, teda dva až štyri roky dozadu, bolo takéto správanie bežné na celom Slovensku. Keď realitka získala nejaký byt do ponuky, tak jej stačilo spraviť jeden, dva telefonáty a byt bol predaný.
Ak sa ponuka dostala na internet, na byt sa prišlo pozrieť aj dvadsať záujemcov, z toho desaiti boli ochotní okamžite byt kúpiť.
Dokonca dochádzalo k cenovým licitáciám, kto bol ochotný dať viac. Stávalo sa, že sa byty predali aj o desať percent drahšie oproti pôvodnej cene.
Toto správanie však s ochladením realitného trhu skončilo. Teraz je nesmierne dôležité byt pred predajom skrášliť, urobiť tzv. homestaging, dokonale ho odprezentovať a urobiť vynikajúci marketing. Dať ho na internet je teraz nutnosťou a ani tak nie je isté, že ho niekto kúpi.
Teraz dochádza k opačným licitáciám. Ide o to, akú veľkú zľavu sú ochotní dať majitelia a aj podľa toho sa kupujúci rozhodnú, či si byt vyberú.
Práve teraz sa ukazuje rozdiel medzi menej kvalitnými realitnými kanceláriami a tými kvalitnými, ktoré vedia vďaka svojej práci zabezpečiť predávajúcemu vyššiu predajnú cenu.
Jedným zo zásahov vlády v prípade hypoték je od roku 2024 pomoc mladým ľuďom do 36 rokov s príjmom do 1,6-násobku priemernej mzdy, ktorí si ešte len chcú zobrať úver na bývanie. Ako bonus môžu dostať 1200 eur. Pomôže to mladým, resp. presvedčí ich ku kúpe vlastného bývania?
Jednou z podmienok pre takúto pomoc je príjem do 1,6 násobku priemernej mzdy a vek do 36 rokov. Ak máte 35 rokov a 364 dní, tak ešte spĺňate podmienku. Toto nevedia ani niektorí hypotekárni poradcovia v bankách a stalo sa, že žiadateľov, ktorí už dovŕšili 35 rokov, poslali preč.
Bonus do výšky 1200 eur môžu dostať po dobu piatich rokov. Z môjho pohľadu je táto pomoc celkom zaujímavá a môže mladých ľudí presvedčiť ku kúpe.
Uvediem ideálny modelový príklad. Ak si niekto kúpi byt za 150-tisíc eur, vezme si naň 80-percentný úver 120-tisíc eur. Pri súčasnom bežnom úroku 4,4 percenta je jeho mesačná splátka 600 eur. Vo forme daňového bonusu dostane od štátu 1 200 eur späť. To znamená, že dve splátky v roku, po dobu piatich rokov, má zadarmo.
Autor
"Reality sú nie len moja práca, ale aj životný štýl, ktorým žijem 24 hodín denne. Za 6 rokov som pomohol už stovkám ľudí. Mojím cieľom je predať vašu nehnuteľnosť za najviac peňazí. Samozrejme predaj musí byť aj bezpečný a morálny. Na to, aby sa predala vaša nehnuteľnosť najdrahšie, je potrebné ju dopredu pripraviť najlepšie ako sa dá, aby sa ľuďom páčila a aby sa v nej cítili príjemne. A presne preto využívam tím dizajnérov a homestagerov. Ďalej musí vedieť o predávanej nehnuteľnosti čo najviac ľudí lebo čím viac ľudí o nej vie, tým lepšie sa predá. Preto som si vybudoval najsilnejšiu osobnú realitnú značku pomocou realitných videí a sociálnych sietí, vďaka čomu dostanem vašu nehnuteľnosť pred tisíce očí. Obráťte sa na mňa a budete spokojní!"