Predaj bytu do 5 rokov a výpočet dane z predaja nehnuteľnosti
Nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve sú súčasťou zdaniteľného majetku daňovníka. Nakladanie s nehnuteľným majetkom, ktoré prináša finančný zisk, podlieha plateniu dane. Daňová povinnosť vzniká pri predaji bytu. Daň z príjmu získaného predajom bytu musí zaplatiť každý predávajúci, ktorý podľa zákona nie je od tejto povinnosti oslobodený.
Komu vzniká povinnosť zdaniť príjem z predaja bytu?
Vznik daňovej povinnosti predávajúceho po predaji bytu stanovuje zákon o dani z príjmov (zákon č. 595/2003 Z. z.). Podľa znenia tohto zákona spadá pod daň z príjmu každý príjem získaný činnosťou daňovníka alebo nakladaním s jeho majetkom. Zákon ďalej určuje, ktorí predávajúci sú povinní príjem z predaja bytu zdaniť, resp. kto je od tejto povinnosti oslobodený. „V zákone o dani z príjmov sú taxatívne vymedzené možnosti, kedy príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený,” vysvetľuje daňový poradca Mgr. Šúrek zo spoločnosti Vialto Partners Slovakia s.r.o. Rozhodujúcim faktorom, od ktorého závisí, či je predávajúci povinný zaplatiť daň z predaja bytu, je deň nadobudnutia nehnuteľnosti a deň jej predaja.
Vznik daňovej povinnosti pri predaji do 5 rokov
Podľa zákona podlieha daňovej povinnosti iba príjem z predaja bytu predaného najneskôr do 5 rokov od jeho nadobudnutia. V tomto prípade nie je smerodajné, či bol predmetný byt nadobudnutý kúpou, darom alebo dedičstvom. 5-ročná lehota platí pre byty získané ktorýmkoľvek z týchto spôsobov nadobudnutia. Ak je byt predaný po jej uplynutí, daňová povinnosť predávajúcemu zaniká. Na určenie dňa zániku daňovej povinnosti je potrebné poznať presný deň nadobudnutia nehnuteľnosti.
Moment nadobudnutia vlastníctva bytu:
Kúpno zmluvou - Deň vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Dedením - Deň smrti poručiteľa.
Darom - Deň vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Dražbou - Deň príklepu, ak uznesenie o udelení príklepu nadobudne právoplatnosť.
Rozhodnutím štátneho orgánu - Deň určený v rozhodnutí štátneho orgánu alebo deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, ak v ňom deň nie je určený.
Kedy je príjem z predaja bytu oslobodený od dane?
1. Pri predaji bytu nadobudnutého kúpno-predajnou zmluvou po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
2. Pri predaji bytu nadobudnutého dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov po uplynutí 5 rokov od jeho nadobudnutia, ak nebol zaradený do obchodného majetku.
3. Pri predaji bytu zaradeného do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku.
4. Pri predaji bytu nadobudnutého podľa zákona o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách.
Príjem z predaja bytu sa zdaňuje ako pasívny príjem
Ak daňovník pri predaji nespĺňa podmienky oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti od zdanenia, utŕžený zisk zdaní v rámci dane z príjmu ako pasívny príjem. V praxi to znamená, že výšku príjmu z predaja bytu je možné znížiť o preukázateľné daňové výdavky, najviac do výšky príjmov z predaja. „Výdavky pri predaji nehnuteľnosti sa posudzujú z pohľadu spôsobu nadobudnutia (napr. kúpa, dedenie) aj podľa účelu využitia (osobný/obchodný majetok),” ozrejmuje Michal Šúrek.
Možné preukázateľné výdavky pri dani z predaja bytu:
- kúpna cena bytu
- úrokové sadzby, poplatky banke
- náklady na rekonštrukciu bytu
- náklady na znalecký posudok
- provízia realitnej kancelárii
Daňová sadzba a výpočet dane z predaja bytu
Príjem z predaja bytu znížený o preukázateľné daňové výdavky sa zahrnie do čiastkového základu dane. Keďže ide o pasívny príjem, daňovník si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane a tým ešte viac znížiť konečnú výšku dane. Nezdaniteľnú časť základu dane si môže uplatniť iba pri príjmoch zo závislej činnosti alebo z podnikania. Od základu dane následne závisí, akou daňovou sadzbou bude príjem zdanený. „Čiastkový základ dane vyčíslený z predaja nehnuteľnosti je predmetom progresívneho zdanenia sadzbami 19 % (z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne sumu 47 537,98 €) a 25 % (pri čiastkovom základe dane, ktorý túto sumu presiahne). Avšak progresívne zdanenie sa posudzuje spolu s ostatnými príjmami daňovníka (napr. s príjmom zo zamestnania),” objasňuje Michal Šúrek.
Príklad výpočtu dane z príjmu z predaja bytu:
„Daňovník predal byt v roku 2023 za 100 000 €.
Kúpna cena bytu v roku 2021 bola 49 000 €.
Daňovník vynaložil na rekonštrukciu bytu 15 000 €, provízia realitnej kancelárii bola
1000 € a úroky hypotekárneho úveru predstavovali 5000 €.
Daňovník si uplatnil preukázateľné výdavky v celkovej výške 70 000 €.
Základ dane: 100 000 € - 70 000 € = 30 000 €
Daň z príjmu: 30 000 € * 19 % = 5 700 €
Ak by daňovník nemal iné príjmy, bol by povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov (typ B) a zaplatiť daň z príjmu z predaja bytu vo výške 5 700 €,” uvádza príklad výpočtu dane z príjmu z predaja bytu Michal Šúrek.
Podanie daňového priznania k dani z príjmu
Keďže príjem z predaja bytu spadá pod daň z príjmu, priznáva sa v daňovom priznaní k dani z príjmu. Daňovník ho uvádza ako príjem z prevodu vlastníctva, kam patrí aj príjem z predaja rodinného domu, chaty, apartmánu, pozemku či rozostavanej stavby. Daňové priznanie je potrebné podať na príslušnom daňovom úrade do 31. marca v roku, ktorý nasleduje po roku, počas ktorého bol byt predaný. V roku 2024 vznikla povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmu každému daňovníkovi, ktorého nezdaniteľné príjmy za rok 2023 dosiahli viac ako 2461,41 €.
Odvod do zdravotnej poisťovne po predaji bytu
Podaním daňového priznania k dani z príjmu si daňovník zároveň splní oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu. Ohlasovať predaj bytu samostatne už nie je potrebné. Daňovník nemá ohlasovaciu povinnosť ani voči zdravotnej poisťovni. Tá mu vyrubí zdravotný odvod za predaj bytu na základe upozornenia od daňového úradu. Jeho výška sa od roku 2024 zvýšila na 15 % z vymeriavacieho základu. Do roku 2023 bola o 1 % nižšia. Zdravotný odvod zaplatia iba predávajúci, ktorým vznikla povinnosť zaplatiť daň z predaja bytu a na základe zákonných výnimiek od nej nie sú oslobodení.
Predávajúci, ktorým po predaji bytu vznikne daňová povinnosť, sa zaplateniu dane z predaja nehnuteľnosti nevyhnú. „Daňový úrad má kontrolné mechanizmy (napr. pomocou katastra nehnuteľností) a vie identifikovať daňovníkov, ktorí mohli dosiahnuť príjem z predaja nehntuteľnosti neoslobodený od dane,” upozorňuje daňový poradca.
Autor
"Reality sú nie len moja práca, ale aj životný štýl, ktorým žijem 24 hodín denne. Za 6 rokov som pomohol už stovkám ľudí. Mojím cieľom je predať vašu nehnuteľnosť za najviac peňazí. Samozrejme predaj musí byť aj bezpečný a morálny. Na to, aby sa predala vaša nehnuteľnosť najdrahšie, je potrebné ju dopredu pripraviť najlepšie ako sa dá, aby sa ľuďom páčila a aby sa v nej cítili príjemne. A presne preto využívam tím dizajnérov a homestagerov. Ďalej musí vedieť o predávanej nehnuteľnosti čo najviac ľudí lebo čím viac ľudí o nej vie, tým lepšie sa predá. Preto som si vybudoval najsilnejšiu osobnú realitnú značku pomocou realitných videí a sociálnych sietí, vďaka čomu dostanem vašu nehnuteľnosť pred tisíce očí. Obráťte sa na mňa a budete spokojní!"