Tvrdohlavý predávajúci skôr či neskôr musí ponuku zreálniť
Vďaka zľave rýchlejší predaj
Ponukové ceny v inzerátoch sú vyššie ako predajné ceny. Tento rok je rozdiel oproti vlaňajšku podľa realitného makléra spoločnosti FinGO recloud Branislava Čuriho menší. Predávajúci si začali uvedomovať, že hodnota nehnuteľností klesla, a keď chcú predať, musia tomu prispôsobiť cenu. Majitelia sú ochotní diskutovať o zľavách, ak majú byt v ponuke dlhšiu dobu a už sa ponáhľajú s predajom.
Ako príklad uvádza dvojizbový byt s čiastočnou staršou rekonštrukciou v Košiciach na sídlisku Terasa. V ponuke bol za 125-tisíc eur, ale predal sa za 115-tisíc eur. „Rozdiel predstavuje osem percent,“ podčiarkuje Čuri s tým, že vlani boli rozdiely aj vo výške 20 až 25 percent.
Príkladom úspešného obchodu je tiež predaj 50-ročnej garsónky s rozlohou 26 štvorcových metrov na košickom sídlisku Západ. Majiteľ ju predal po zľave 5-tisíc eur za 90-tisíc eur. Vďaka nižšej cene trval predaj len dva týždne. Len za šesť týždňov sa predal aj košický dvojizbový 40-ročný byt s rozlohou 50 štvorcových metrov. Majiteľ nehnuteľnosť ponúkal za 139-tisíc eur, ale nakoniec išiel s cenou dole na 127-tisíc eur.
Trhu vládnu kupujúci
Odborníci na reality sa zhodujú, že momentálne trh ovládajú kupujúci. Oni sú tí, čo diktujú cenu, aj keď to už nie je také výrazné ako minulý rok. Stále je však priestor na vyjednávanie.
„Pri menších jedno- a dvojizbových panelákových bytoch, novostavbách alebo nehnuteľnostiach v lepších lokalitách priestor na vyjednávanie nie je taký veľký,“ upozorňuje B. Čuri s tým, že pri veľkých troj- a štvorizbových bytoch sa stále dá vyjednať zľava. Tá sa môže pohybovať v rozmedzí siedmych až pätnástich percent.
Zmenšujúce sa rozdiely medzi ponukovými a predajnými cenami evidujú realitní makléri u cenovo dostupnejších jedno-, dvoj- a trojizbových starších panelákových bytov. „Pravdou ale je, že rozdiely tam stále sú a myslím si, že ešte dlho aj budú," konštatuje odborník s tým, že je to na úkor predajnosti nehnuteľností. Situácia sa však zlepšila pri menších bytoch v novostavbách. „Dopyt sa zvýšil. Developeri už nie sú nútení ponúkať akcie alebo benefity, aby byty predali“.
Subjektívne vnímanie reality
Na subjektívne vnímanie realitného trhu majiteľmi nehnuteľností upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Keď totiž idú ceny dole, mnohí sú podľa neho hluchí a slepí voči informáciám v médiách. Naopak, hltajú každú správu o raste cien, hoc je to na opačnej strane republiky. „Vďaka zle nastavenej cene sa z nehnuteľnosti stáva ležiak a tvrdohlavému predávajúcemu nezostáva nič iné, iba sa vrátiť na zem a ponuku zreálniť,“ zdôrazňuje.
Majitelia by mali byť podľa odborníka čo najviac nad vecou a reálne zhodnotiť šance nehnuteľnosti na trhu. Často je to však nad ich sily a ani maklér, ktorý ich zastupuje, s tým nič neurobí. „Majiteľ si spieva svoju pesničku o cene. Je mu jedno, kde je trh. Nechápe, že prestrelená cena urobí z jeho nehnuteľnosti ležiak, na ktorý sa budú kupujúci po pár mesiacoch pozerať cez prsty.“
Pokiaľ má nehnuteľnosť nastavenú cenu správne, maklér sa už s predajom úspešne popasuje. Podľa experta na reality je to čoraz častejšie, lebo veľa ľudí si uvedomilo, že úspech predaja závisí od reálnej ceny. Aj vďaka tomu sa tento rok prebral realitný trh z letargie a znížil rozdiel medzi ponukovými a realizačnými cenami. „Kupujúci síce čakajú zľavu, tá je však nižšia ako minulý rok,“ dodáva.
Ceny sa menia len minimálne
Ak predávajúceho „netlačí topánka“, často trh najprv testuje a cenu nehnuteľnosti v inzeráte prestrelí. Keďže odozva zo strany potenciálnych kupujúcich je chabá, postupne ju zreálňuje, až prídu vážni záujemcovia. Ísť dole s cenou je ochotný podľa V. Kubrického často aj vo finále. Napríklad pri starších bytoch v Bratislave v cenách od 150- do 250-tisíc eur môže ísť o zľavu do troch tisíc eur. „Minulý rok boli predávajúci rozšafnejší a zľava bola v porovnaní s tou dnešnou často dvojnásobná,“ dodáva odborník.
Jednotný cenový trend vidieť na realitnom trhu v časoch veľkých poklesov či rastov cien. Vtedy sa s trendom zvezú prakticky všetky segmenty a lokality realitného trhu. Takýto vývoj tu bol pred pár rokmi, keď bolo na trhu vidieť dvojciferný medziročný rast. Pokiaľ je trh pokojný a ceny sa menia minimálne, je ťažšie spozorovať jednotný trend. „V tejto situácii sme teraz, pričom nič nenasvedčuje tomu, že by sa niečo malo v dohľadnom čase zmeniť.“
Autor
"Reality sú nie len moja práca, ale aj životný štýl, ktorým žijem 24 hodín denne. Za 6 rokov som pomohol už stovkám ľudí. Mojím cieľom je predať vašu nehnuteľnosť za najviac peňazí. Samozrejme predaj musí byť aj bezpečný a morálny. Na to, aby sa predala vaša nehnuteľnosť najdrahšie, je potrebné ju dopredu pripraviť najlepšie ako sa dá, aby sa ľuďom páčila a aby sa v nej cítili príjemne. A presne preto využívam tím dizajnérov a homestagerov. Ďalej musí vedieť o predávanej nehnuteľnosti čo najviac ľudí lebo čím viac ľudí o nej vie, tým lepšie sa predá. Preto som si vybudoval najsilnejšiu osobnú realitnú značku pomocou realitných videí a sociálnych sietí, vďaka čomu dostanem vašu nehnuteľnosť pred tisíce očí. Obráťte sa na mňa a budete spokojní!"